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看遍常西湖的樓盤,我竟然沒有一絲翻牌子的衝動!

△此音訊大小為14.49MB

這兩年都在誇常西湖片區, 都誇出花來了。

現在的常西湖建設怎麼樣?未來前景如何?這裡的項目值不得去買?帶著疑慮, 我花了兩天的時間進行了一番調研。

心中攢了好多話, 不吐不快, 今天就一股腦說給你聽。

1

都什麼年代了, 還在討論“四大中心”!

下面的資訊聽得都長繭子了, 不止你, 我也是。

投入300個小目標打造四大中心, 逼格滿滿;

打造3層“地下城”、2.6萬個停車位、4.9公里交通環廊、3.1公里綜合管廊, 這是北龍湖、白沙、濱河國際新城才能享受到的待遇;

鄭州博物館新館、鄭州圖書館、鄭州科技館、鄭州美術館等新址落地與此;

還有你期待的商業配套, 大商、萬豪、麥德龍、紅星美凱龍、迪卡儂等高達11個。

4800畝西流湖公園、400畝雕塑公園、860畝鄭州植物園、300畝市民公園、40畝鶴山公園、69畝市民湖、117.6畝九曲蓮湖, 還有一大推南水北調幹渠、須水河、賈魯河、秀水河、匯文綠谷水系、常莊水庫、劉溝水庫等。

定位高、有逼格、大手筆, 是的, 我們大家都知道常西湖片區很好, 但是然後呢?

除了毫無新意“大陸貨”, 有沒有哪些耳目一新的“鮮貨”呢?

2常西湖的成本與收益

倪永孝說, 出來混, 遲早要還的。

同理, 投入多少錢, 早晚要講收益的, 後期要進行一波又一波的薅羊毛、割韭菜。

以“四大中心”為核心的配套設施▼

要想富, 先修路。 地鐵10號線、14號線、6號線, 已經全面動工:

投入超過25個億的地下環廊和綜合管廊,

總用地面積為170.7公頃:

大批的基礎設施建設, 這可都是大手筆的資金投入。 同時開工數十條的道路施工、城改拆遷, 早在2017年, 常西湖片區的城中村拆遷已經基本完成, 剩下的就剩賣地、賣地、賣地。

城中村改造安置▼

投入成本這麼高, 不儘快收回收益怎麼行?

3常西湖片區都有哪些項目?

我承認, 常西湖片區的前景很好。

不管是“東西兩翼”的政策紅利, 還是看得見摸得著的超前規劃, 這裡處處都彰顯著蓬勃的生機與活力, 將來一定會是未來的鄭州高地。

但是, 區域前景是一回事, 落地的房地產項目又是另一回事。 哪怕是在非常熱的常西湖片區, 這裡的項目也並非都很驚豔。

目前常西湖片區在售的專案中, 僅有1個項目:一個華瑞紫韻城。

恒大刁溝、融信址劉專案已經開始動工▼

2014年就已經簽約的名門西崗還未正式面世, 售樓部蓋了1年多了, 還是老樣子:

裕華滿園也擠了進來, 不過連個售樓部都沒有:

除了華瑞紫韻城、“環常西湖片區”的樓盤也趁機享受政策紅利, 包括碧桂園西湖、五建新街坊、陽光城·麗景公館、旭瑞和昌城市之光/和昌灣景國際、永威西郡、匯泉西悅城等專案, 也紛紛祭出常西湖片區的大招, 為自己項目月臺。

原先僅有華瑞苦苦支撐, 品牌影響力還是較弱。 這下好了, 恒大來了, 世茂來了, 融信來了, 還有C2地塊背後的大鱷, 這些房企大鱷的進駐, 實打實的為常西湖片區注入了一把強心劑。

早在2008年, 就有一首歌一語點破其中玄妙:

我家大門常打開, 開放懷抱等你!

4

北剛需、南改善

與北龍湖、白沙綠博、濱河國際新城相比,這裡的容積率都太高了。

常西湖片區有一個非常大的問題,所有的項目基本上都是城中村改造。

轄區涉及西流湖街道辦事處和航海西路街道辦事處的18個行政村(西流湖11個、航海西路7個),54個自然村(西流湖39個、航海西路15個),人口10.23萬。土地面積約5.9萬畝,其中耕地約1.1萬畝,建設用地約3.3萬畝,園地約3200畝,林地約1600畝,草地約1500畝,交通運輸用地約2100畝,水利設施用地約5900畝,新區規劃綠地面積2065畝。

我們先看一下已經確定的城改項目的容積率:

金科賈魯小鎮,屬於段莊、郭廠、馮灣、道李城改,共占地1885畝土地,整體容積率為3.5;

名門西崗城改,共占地1801畝土地,整體容積率為4.0-4.4;

裕華鐵爐城改,共占地1708畝土地,整體容積率為3.5-4.0;

華瑞紫韻城孫莊城改,共占地3078畝土地,整體容積率為4.0-4.6;

融信址劉城改,共占地487畝土地,整體容積率為3.5-3.8;

恒大刁溝城改,共占地859畝土地,整體容積率為2.0-3.5;

世茂C1地塊,共占地459.5畝,其中安置區用地183.32畝、容積率3.66,商品住宅共占地276.18畝、容積率為2.0-3.0;

知名房企(尚未公佈)C2地塊,共占地148.2畝,其中安置房占地65.14畝、容積率3.21,商品住宅占地83.06畝、容積率為2.0;

中晟(啟福)趙仙洞城改,總占地約270畝,分三大塊,自北向南為伊仙郡(109畝,高層)、南仙郡(133畝,高層+洋房)、新月國際(28畝,商業)。

9大城改專案,共計出讓土地8930畝,其中僅有12塊容積率為2.0-2.5,加起來僅僅612畝,僅占總出讓土地的不到7%;其餘城改項目的容積率均在3.0-4.6之間,且多集中在3.5-4.5之間。

兩點結論:

1、片區內肯定是以剛需為主,儘管仍有少量改善,但是改變不了片區偏剛的成色。

畢竟,胳膊還是擰不過大腿呀!

2、常西湖片區的容積率呈現“北高南低”的態勢,後期北部肯定是以剛需為主;南部呈現剛需、改善對半的態勢,改善色彩較濃。

都是城改地,憑什麼“北剛需南改善”?無他,這裡有常崗水庫,天生麗質。

除了自身容積率偏高,“環常西湖”周邊的額容積率也不容樂觀:

心裡拔涼拔涼的,周邊的鄰居一個比一個剛需!

5

結語

2012年10月,常西湖新區管委會成立,喊出了“三年打基礎,五年見成效,十年建新城”的發展戰略。

目前的進展和未來的前景,大家有目共睹,不用我多囉嗦。

1、常西湖片區目前最多的房子是什麼?經適房、安置房等一大片小產權,嚴重拉低了片區的高端屬性,拆又拆不了,只能這樣了。

2、90%以上的土地容積率集中在3.0-4.5,只有不到7%的土地容積率為2.0-2.5,剛需為王。未出讓土地中,除去安置房、配套設施,屬於高端項目的地塊不多。

你要知道的是,白沙、綠博的容積率都在2.0左右,非常低密,後期肯定是以改善、終極置業為主;濱河國際新城的整體容積率在2.0-2.5,以剛改、改善為主;北龍湖就更不用說了,1.7左右的容積率,完全的頂豪、高奢住宅區。

3、常西湖的吸金能力還是很強的,恒大、融信、金科、世茂、名門、裕華、中晟等房企進駐,如果把範圍擴大一點,碧桂園、陽光城、永威、匯泉、華僑城等房企環伺,充分的競爭才能產生良好的產品。

4、恒大刁溝、融信址劉、世茂C1地塊肯定會比名門西崗、裕華鐵爐要快,因為前者的資金流更充裕、戰術上講究快周轉。

5、更加接近主城區、承接巨大的外溢客戶,常西湖片區的市場不會冷談,只會越來越熱,這是大勢所趨。對於購房者來說,剛需可以買,地緣性改善客戶可以看看。提醒一點,中晟的項目不要碰,看都不要看,太扎眼。

6、念念不忘,必有迴響,投進入的幾百個小目標一定能聽到巨大的迴響。

2019年將是常西湖片區的分水嶺,很多東西都會在這一年完工,格局一旦確定,剩下的就是一茬一茬的收割了。

特別提醒

4月22號會議視頻加急剪輯中,回播版本即將和大家見面。

回播觀看方式:

2.屆時小程式首頁會有回播入口,可以點擊進入進行觀看。

3.目前還未完成製作上傳,暫時您看不到入口哦。

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北剛需、南改善

與北龍湖、白沙綠博、濱河國際新城相比,這裡的容積率都太高了。

常西湖片區有一個非常大的問題,所有的項目基本上都是城中村改造。

轄區涉及西流湖街道辦事處和航海西路街道辦事處的18個行政村(西流湖11個、航海西路7個),54個自然村(西流湖39個、航海西路15個),人口10.23萬。土地面積約5.9萬畝,其中耕地約1.1萬畝,建設用地約3.3萬畝,園地約3200畝,林地約1600畝,草地約1500畝,交通運輸用地約2100畝,水利設施用地約5900畝,新區規劃綠地面積2065畝。

我們先看一下已經確定的城改項目的容積率:

金科賈魯小鎮,屬於段莊、郭廠、馮灣、道李城改,共占地1885畝土地,整體容積率為3.5;

名門西崗城改,共占地1801畝土地,整體容積率為4.0-4.4;

裕華鐵爐城改,共占地1708畝土地,整體容積率為3.5-4.0;

華瑞紫韻城孫莊城改,共占地3078畝土地,整體容積率為4.0-4.6;

融信址劉城改,共占地487畝土地,整體容積率為3.5-3.8;

恒大刁溝城改,共占地859畝土地,整體容積率為2.0-3.5;

世茂C1地塊,共占地459.5畝,其中安置區用地183.32畝、容積率3.66,商品住宅共占地276.18畝、容積率為2.0-3.0;

知名房企(尚未公佈)C2地塊,共占地148.2畝,其中安置房占地65.14畝、容積率3.21,商品住宅占地83.06畝、容積率為2.0;

中晟(啟福)趙仙洞城改,總占地約270畝,分三大塊,自北向南為伊仙郡(109畝,高層)、南仙郡(133畝,高層+洋房)、新月國際(28畝,商業)。

9大城改專案,共計出讓土地8930畝,其中僅有12塊容積率為2.0-2.5,加起來僅僅612畝,僅占總出讓土地的不到7%;其餘城改項目的容積率均在3.0-4.6之間,且多集中在3.5-4.5之間。

兩點結論:

1、片區內肯定是以剛需為主,儘管仍有少量改善,但是改變不了片區偏剛的成色。

畢竟,胳膊還是擰不過大腿呀!

2、常西湖片區的容積率呈現“北高南低”的態勢,後期北部肯定是以剛需為主;南部呈現剛需、改善對半的態勢,改善色彩較濃。

都是城改地,憑什麼“北剛需南改善”?無他,這裡有常崗水庫,天生麗質。

除了自身容積率偏高,“環常西湖”周邊的額容積率也不容樂觀:

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結語

2012年10月,常西湖新區管委會成立,喊出了“三年打基礎,五年見成效,十年建新城”的發展戰略。

目前的進展和未來的前景,大家有目共睹,不用我多囉嗦。

1、常西湖片區目前最多的房子是什麼?經適房、安置房等一大片小產權,嚴重拉低了片區的高端屬性,拆又拆不了,只能這樣了。

2、90%以上的土地容積率集中在3.0-4.5,只有不到7%的土地容積率為2.0-2.5,剛需為王。未出讓土地中,除去安置房、配套設施,屬於高端項目的地塊不多。

你要知道的是,白沙、綠博的容積率都在2.0左右,非常低密,後期肯定是以改善、終極置業為主;濱河國際新城的整體容積率在2.0-2.5,以剛改、改善為主;北龍湖就更不用說了,1.7左右的容積率,完全的頂豪、高奢住宅區。

3、常西湖的吸金能力還是很強的,恒大、融信、金科、世茂、名門、裕華、中晟等房企進駐,如果把範圍擴大一點,碧桂園、陽光城、永威、匯泉、華僑城等房企環伺,充分的競爭才能產生良好的產品。

4、恒大刁溝、融信址劉、世茂C1地塊肯定會比名門西崗、裕華鐵爐要快,因為前者的資金流更充裕、戰術上講究快周轉。

5、更加接近主城區、承接巨大的外溢客戶,常西湖片區的市場不會冷談,只會越來越熱,這是大勢所趨。對於購房者來說,剛需可以買,地緣性改善客戶可以看看。提醒一點,中晟的項目不要碰,看都不要看,太扎眼。

6、念念不忘,必有迴響,投進入的幾百個小目標一定能聽到巨大的迴響。

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